Was bringt die Mieterinitiative dem Aargau?

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Hohe Mietkosten sind in einer Stadt oder einer sonst bevorzugten Wohnlage ein deutlich grösseres Problem als andernorts. Dies zeigt sich besonders in Zürich, aber auch im Aargau etwa im Grossraum Baden und auf dem Mutschellen mit deutlich überdurchschnittlichen Preisen.

Im ganzen Kanton sind die Mietpreise allerdings im schweizerischen Vergleich unterdurchschnittlich (vgl. Box unten).

Das sind die durchschnittlichen Preise für Mietwohnungen in den Aargauer Gemeinden:Auffällig ist der äusserst tiefe Anteil von Wohnbaugenossenschaften im Aargau: 0,4 Prozent. Schweizweit liegt der Durchschnitt bei 3 Prozent. Der Anteil sei aktuell besonders tief, weil in den letzten zehn Jahren besonders im Aargau soviel gebaut wurde wie kaum anderswo und die Genossenschaftswohnungen nicht im gleichen Ausmass gestiegen sind, erklärt Adrian Rehmann, Präsident des Regionalverbandes Aargau der Wohngenossenschaften Schweiz.

Hingegen gehören 5000 der 241000 Miet- und Eigentumswohnungen im Aargau Genossenschaften. «Das sind immerhin rund zwei Prozent», sagt Rehmann. Das Hauptproblem am tiefen Anteil von Genossenschaften sieht er im fehlenden Angebot und dem seit 1980 mit 166000 Wohnungen stark gestiegenen Wohnangebot. Gewiss komme viel Bauland auf den Markt, «doch seit der Finanzkrise von 2008 haben immer mehr Anleger den Immobilienbereich entdeckt. Viele, auch Privatpersonen, wollen kaufen, und treiben die Preise hoch». Das sei für Genossenschaften, die nicht so viel bieten können, ein echtes Hindernis.

Sollte die Initiative angenommen werden und sich ein Vorkaufsrecht für gemeinnützige Wohnbauträger ergeben, «wäre dies ein gewisser Eingriff ins Eigentumsrecht, manchenorts könnte man damit aber im Mietwohnungsmarkt schon einiges korrigieren», sagt Rehmann. Begonnen habe es in der Schweiz seinerzeit ja mit Alpgenossenschaften. Die wurden gegründet, weil das Weideland knapp war. Rehmann: «Jetzt ist der Baugrund knapp. Das Genossenschaftswesen passt doch hervorragend zur Schweiz bzw. der Eid-Genossenschaft.»

Suter: Auch im Aargau gibt es zuwenig bezahlbare Wohnungen

Für die SP-Präsidentin und Nationalrätin Gabriela Suter ist klar: «Die Initiative schafft mehr bezahlbare Wohnungen. Wohnen ist mit Abstand der grösste Posten im Haushaltsbudget. Gerade in den Städten und Ballungsräumen gibt es zu wenig bezahlbare Wohnungen. Menschen mit kleinem Einkommen werden zunehmend in die Agglomeration vertrieben.» Gemeinnützige Wohnbauträger vermieten nach dem Prinzip der Kostenmiete. Deshalb böten sie Wohnungen an, die durchschnittlich etwa 20 Prozent günstiger seien als Wohnungen von renditeorientierten Anbietern. Suter: «Wenn mehr solche Wohnungen erstellt werden, können sich auch wieder mehr Menschen leisten, in ihrem angestammten sozialen Umfeld wohnen zu bleiben.» Viele Wohnbaugenossenschaften würden gern mehr Wohnungen erstellen: «Ihnen fehlt aber das nötige Bauland.»

Den relativ hohen Leerwohnungsbestand im Aargau relativiert die SP-Politikerin. Das sage nichts über die Höhe der Mieten aus. Auch im Aargau gebe es – vor allem in Baden und Aarau – zu wenig bezahlbare Wohnungen, gerade für Rentnerinnen und Rentner, aber auch für Familien und für junge Menschen, die frisch von Zuhause ausziehen. Neben den tieferen Mieten spreche auch sonst vieles für den gemeinnützigen Wohnungsbau: «Genossenschaften bauen bedürfnis- statt renditeorientiert, ihre Bewohnerinnen und Bewohner verbrauchen im Schnitt weniger Wohnfläche und tragen so zu einem haushälterischen Umgang mit dem Boden bei.»

Knecht: Die Initiative ist marktverzerrend

Ganz anders sieht dies Hansjörg Knecht, Präsident des Hauseigentümerverbandes Aargau und Ständerat SVP. Er lehnt die Initiative entschieden ab.

Der Leerwohnungsbestand sei so hoch wie seit zwanzig Jahren nicht mehr, leer stünden vor allem Mietwohnungen: «Es wird fleissig gebaut. Die Preisentwicklung auf dem Mietwohnungsmarkt hat sich also entspannt.» Heute seien drei Prozent des Neuwohnungsbestands gemeinnützig. Gemäss der Initiative müssten es mindestens 10 Prozent sein, unter anderem dank einem Vorkaufsrecht der öffentlichen Hand auf geeignete Grundstücke. Ein Vorkaufsrecht der öffentlichen Hand lehnt Knecht «als Eingriff in die Eigentumsfreiheit klar ab».

Auf diese Weise müsste der Bund also massiv selber investieren, argumentiert Knecht weiter, «auch wenn kein Bedarf bestünde, was von Region zu Region variiert». Oder er erlasse Baubeschränkungen für Private, um die Quote so zu erreichen, was das Angebot verknappen und somit die Preise erhöhen würde – woran die Mieterinnen und Mieter sicher keine Freude hätten. Für Knecht ist klar: «Die Initiative ist nicht nur marktverzerrend, ihre Umsetzung wäre auch administrativ aufwendig.»

Zu den grossen Städten sagt er, diese betrieben heute schon eine eigenständige lokale Wohnungspolitik für günstigen Wohnraum. In Zürich gehe es dabei um rund 25 Prozent der Wohnungen: «Dies zeigt: Es gibt heute schon dort ‹mehr bezahlbaren Wohnraum›, wo Angebot und Nachfrage nicht im Gleichgewicht sind. Die Forderung der Initiative ist also hier längst erfüllt.» Auch künftig stehe es den Gemeinden frei, dort Abhilfe schaffen, wo es noch Bedarf gebe. Dazu stünden Mittel aus dem Fonds de Roulement (Geld, das der Bund zur Verfügung stellt) zur Verfügung.

In einem Jahr 5 Milliarden verbaut – enorm hoher Leerwohnungsbestand

Gemäss neuster Auswertung von Statistik Aargau betrug die Bauausgaben im Kanton Aargau im Jahr 2017 auf insgesamt 4,85 Milliarden Franken. Das sind im Vergleich zum Vorjahr 153 Millionen Franken weniger. Gesamthaft wurden 2017 im Aargau 5680 Wohnungen fertiggestellt.
Der Wohnungsbestand stieg 2018 um 1,7 Prozent auf 323963 Wohneinheiten. Per 1. Juni 2018 standen davon 8377 Wohnungen leer, davon 15,8 Prozent in Neubauten und 10,4 Prozent in Einfamilienhäusern. Die Leerwohnungsziffer stabilisierte sich auf dem hohen Niveau von 2,59 Prozent.

Die Leerwohnungsziffern unterscheiden sich je nach Gemeinde stark. Auch im zeitlichen Verlauf sind Schwankungen in den einzelnen Gemeinden normal. 2019 wiesen die Kantonshauptstadt Aarau sowie Zofingen je eine Leerwohnungsziffer von rund einem Prozent aus, Baden von 0,64 Prozent, Zofingen 1,03, Wettingen gar nur von 0,49 Prozent. Umgekehrt war der Leerstand in Neuenhof mit 4,33 und in Buchs mit 4,47 deutlich überdurchschnittlich. Koblenz verzeichnete mit 10,76, Kaiserstuhl mit 8,9 Prozent und Rümikon mit 8,33 Prozent die höchsten Leerwohnungsziffern.

Keine leerstehende Wohneinheiten meldeten 2019 Oberlunkhofen, Effingen, Oeschgen, Kallern und Wiliberg, wobei Oberlunkhofen, Effingen und Wiliberg bereits im Vorjahr keine Leerstände verzeichnet hatten. Auch Sarmenstorf (0,08), Kaiseraugst (0,35) und Wegenstetten (0,42) wiesen 2019 kleine Leerwohnungsziffern auf. Diese Angaben können natürlich schnell ändern, wenn in einer Gemeinde eine grössere Überbauung entsteht. (mku)

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