Der hypothekarische Referenzzinssatz bleibt unverändert bei 1,25 Prozent. Dies teilte das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) am Mittwoch mit. Der Referenzzins beeinflusst die Mietzinsen in der Schweiz und wird vierteljährlich anhand des Durchschnitts der Hypothekarzinsen berechnet. Mit dem unveränderten Referenzzinssatz gibt es keinen neuen Senkungs- oder Erhöhungsanspruch der Mietzinse.

Der Referenzzinssatz ist gemäss Bund per Ende Dezember gegenüber dem Vorquartal von 1,18 auf 1,33 Prozent gestiegen. Kaufmännisch gerundet beträgt damit der Referenzzinssatz aber damit weiterhin 1,25 Prozent. Eine erneute Anpassung kann erst erfolgen, falls der durchschnittliche Zinssatz auf unter 1,125 Prozent sinken oder – derzeit wahrscheinlicher – auf über 1,375 Prozent steigen sollte. Der nächste Stichtag für eine mögliche Anpassung beim Referenzzinssatz ist Anfang Juni 2023.

Erhöhungen dürften bald kommen

Der Referenzzinssatz ist der durchschnittliche Zinssatz fast aller Hypotheken in der Schweiz. Der hypothekarische Referenzzinssatz liegt seit Anfang März 2020 bei 1,25 Prozent. Damals fand die letzte Senkung um einen Viertel-Prozentpunkt statt. Davor hatte der Referenzzins bei 1,5 Prozent gelegen.

Der Referenzzinssatz gilt für die ganze Schweiz. Es wird erwartet, dass bei einer der nächsten Anpassungen der Zins steigen dürfte. Mehrere Expertinnen und Experten rechnen mit einer ersten Steigerung 2023.

Danach könnten die Vermieter von ihren Mieterinnen und Mietern eine Mietzinserhöhung verlangen – aber nicht alle. Sollte der Referenzzinssatz auf 1,5 Prozent steigen, lässt sich die Miete nur dann erhöhen, wenn der Mietvertrag auf dem Referenzzinssatz von 1,25 Prozent basiert.

Oder einfacher gesagt: Vermieter, welche ihre Mieten bei den Referenzzinssenkungen nicht reduziert haben, können sie bei Referenzzinserhöhungen auch nicht erhöhen.

Pro Erhöhung des Referenzzinssatzes um einen Viertelprozentpunkt können Vermieter die Miete jeweils um drei Prozent erhöhen. So stehts in der Verordnung. Doch der Referenzzinssatz ist nicht der preistreibende Faktor bei der Berechnung der Miete. Auch die Inflation darf zu 40 Prozent überwälzt werden. Bei einer Teuerung von 3 Prozent beträgt die potenzielle Mietzinserhöhung also 1,2 Prozent. Die Basis einer allfälligen inflationsbedingten Anpassung der Mieten ist die letzte im Mietvertrag festgehaltene Teuerungsrate.

Bisher ist der Referenzzinssatz nur gesunken

Prognostiker gehen davon aus, dass in den nächsten Jahren der Referenzzinssatz weiter ansteigen wird. So rechnet etwa die Zürcher Kantonalbank (ZKB) mit «insgesamt fünf Zinsschritten in den nächsten fünf Jahren», wie sie Ende 2022 bekannt gab. Die Bank bezifferte in ihrer Analyse die potenziellen Mietpreissteigerungen auf gut 15 Prozent bei 2027.

Sollte die Prognose der ZKB eintreffen, so steigt die Miete gesamthaft um 15 Prozent. Seit der Ablösung des Hypothekarzins als massgebenden Zinssatz durch den geglätteten Referenzzins ist dieser noch nie gestiegen, sondern immer nur gesunken. Bei seiner Einführung 2008 hatte er noch 3,5 Prozent betragen. (mg/abi/sat/fv)