Einst stand im Gebiet Telli Ost, auf der Neumatten, die Kunath-Futterfabrik samt Geflügelfarm allein auf weiter Flur. Heute erinnert daran praktisch nur noch das KIFF («Kultur in der Futterfabrik»); und selbst dieses soll bald ersetzt werden. Damit beginnt die Transformation des Gebiets Telli Ost zwischen Tellistrasse im Norden, Neumattstrasse im Osten, Weihermattstrasse im Süden und Delfterstrasse im Westen.

Heute ist das Gebiet stark unternutzt und fast komplett versiegelt. Gewerbegebäude, zumeist älteren Datums, bilden mit grossen Parkplätzen ein ödes Quartier, das nur da und dort ein paar Alibi-Hecken aufweist. Hier wird vor allem fleissig gearbeitet, aber kaum gelebt – es gibt nur eine Handvoll Wohnungen.

Langfristig wird das aber nicht so bleiben. Aus der «Telli Ost» soll ein lebendiges, durchmischtes, urbanes Stadtquartier mit etwa 800 bis 1200 Einwohnenden und ebenso vielen Arbeitsplätzen werden.

In der neuen, mittlerweile rechtskräftigen Bau- und Nutzungsordnung befindet sich das Gebiet in der Arbeits- und Wohnzone. Es ist mit einer Gestaltungsplanpflicht versehen. Das gibt der Stadt die Möglichkeit, mitzureden, obwohl die Einwohnergemeinde hier nur wenig Land besitzt.

Gemäss BNO soll das Gebiet verdichtet werden. Zusätzliche Gebäude sind «im Sinne eines attraktiven Stadtraums» erlaubt. Und sogar «vereinzelte Hochhäuser als Akzente»: Sie dürften maximal 55 Meter hoch sein. Das ist fast so hoch wie das AEW-Hochhaus (57 m) an der Oberen Vorstadt und etwas höher als die höchste Telli-«Staumauer» (50 m). Es müssen allerdings auch «grosszügige, ökologisch besonders wertvolle Freiflächen mit hoher Aufenthalts- und Erholungsqualität» ausgeschieden werden, gerade mit Blick auf die klimaangepasste Siedlungsentwicklung.

Die Grundstücke gehören zehn verschiedenen Eigentümer(gemeinschaften), darunter die Ortsbürgergemeinde. Manche wollen am liebsten sofort etwas Neues bauen, andere noch viele Jahre nicht. Klar ist: Wenn so viele verschiedene Parteien beteiligt sind, braucht es einen Sondereffort, um eine kohärente Entwicklung zu erreichen.

«Die Stadt hat 2019 die Initiative ergriffen und will der Gestaltungsplanung einen Entwicklungsrichtplan vorschalten», so der für Hochbau zuständige Stadtrat Hanspeter Thür. Die Kosten dafür tragen zur Hälfte die Stadt und zur Hälfte die Grundeigentümer. Dass sich die Stadt auch finanziell beteiligt, begründet Anna Borer, Co-Leiterin Stadtentwicklung, mit der enormen Wichtigkeit des Areals für die Stadt: «Es ist, neben Torfeld Nord und Süd, eines unserer Transformationsgebiete.»

Der Entwicklungsrichtplan bietet die Basis dafür, dass später die Grundeigentümer für ihre Bereiche Gestaltungspläne ausarbeiten können. Thür drückt es so aus: «Wir wollen uns auf eine gemeinsame Vorstellung davon verständigen, wie es dereinst aussehen soll. Es ist viel Denkarbeit nötig, um das gut zu entwickeln.»

Unter Beizug der Grundeigentümer haben sich drei Teams an eine Testplanung gemacht. Ihre ersten Entwürfe wurden diese Woche öffentlich vorgestellt. «Es handelt sich noch keineswegs um eine fertige Planung», betont Projektleiterin Gabriela Brack. Schon jetzt zeichne sich ab, dass am Ende wohl ein Mix aus den verschiedenen Elementen der drei Testplanungsbeiträge am ehesten zum Ziel führe.

Team 1 würde einen Teil der bestehenden Gebäude zurückbauen und mit gemischt genutzten Neubauten ergänzen, wobei das Gewerbe im Sockel sein soll, darüber würde gewohnt.

Team 2 würde fast alle Gebäude ersetzen, bemerkenswerterweise aber das alte KIFF behalten.

Im Entwurf von Team 3 bleiben viele der heutigen Bauten bestehen, werden aber durch Wohn-Hochhäuser und Grünräume ergänzt.

Noch nicht geregelt ist die Frage, wie der Mehr- und Minderwert abgegolten werden soll. Denn selbstredend hätte ein Grundeigentümer keine Freude, wenn der Entwicklungsrichtplan auf seinem Grundstück einen grünen Park vorsieht, der finanziell nichts abwirft, während der Nachbar nebenan hochrentable Wohnbauten aufstellen darf.

Und weitgehend offen sind Fragen der Erschliessung und der Parkierung. Klar ist, dass wegen des Grundwassers höchstens ein Untergeschoss für eine Tiefgarage möglich ist. Parkiert wird also wohl eher oberirdisch. Es ist allerdings vorgesehen, autoarmes Wohnen zu fördern. Auch, weil der Stadtrat für das Verkehrsaufkommen auf der Tellistrasse einen Plafond eingesetzt hat, an dessen Grenzen schon heute gekratzt wird. «Das Gebiet muss also auf jeden Fall attraktivere Bus-, Velo- und Fusswegverbindungen zur Innenstadt erhalten», so Projektleiterin Brack.

Die ersten Entwürfe wurden anlässlich der Präsentation in einem Mini-Workshop kontrovers diskutiert. Erschienen waren einige Gewerbetreibende oder Grundbesitzer der angrenzenden Telli-Bereiche, Vertreterinnen von Bach- und Quartierverein, «Aarau mobil» und der Politik.

Totalopposition gab es nicht, «und mich persönlich hat es überrascht, dass die Hochhäuser sehr gut aufgenommen worden sind», sagt Anna Borer rückblickend. Es seien gewisse Ängste geäussert worden, man würde das Gewerbe aus dem Quartier vertreiben wollen. Und noch seien viele Fragen offen, wie künftig Wohn- und Gewerbebedürfnisse aneinander vorbeigehen sollen. «Schön fand ich, dass sich eine betroffene Grundeigentümerin zu Wort gemeldet und versichert hat, sie fühle sich sehr gut mit einbezogen und begrüsse das Vorgehen.»

Im Spätsommer ist eine zweite Dialogveranstaltung geplant. Ab Ende Jahr wird der Entwicklungsrichtplan erarbeitet. Darauf basierend können die Grundeigentümer ab 2024 Gestaltungspläne einreichen. Der früheste mögliche Baubeginn für neue Projekte – das KIFF ausgenommen – ist etwa 2027. Besonders in der südwestlichen Ecke könnte es rasch vorwärtsgehen: Die Fortimo AG, die auch in der Aarenau gebaut hat, will ihr Areal weiterentwickeln. Neben Wohn- und Gewerberäumen ist auch ein Hotel angedacht, war an der Infoveranstaltung zu erfahren.