Es war ein Paukenschlag an jenem 16. September 2020, als das Verwaltungsgericht den Kanton Aargau verpflichtete, seine Eigenmietwertbesteuerung anzupassen. Auch bei den Vermögenssteuerwerten besteht Handlungsbedarf, da die Steuerwerte sich noch immer auf die Wertbasis von 1998 beziehen und damit nicht mehr den aktuellen Verkehrswerten entsprechen. Diese Praxis steht im Widerspruch zum Steuerharmonisierungsgesetz und ist somit bundesrechtswidrig.

Finanzdirektor Markus Dieth zeigt nun an einer Medienorientierung auf,wie diese zwei Mängel beseitigt und damit sichergestellt werden soll, dass die steuerliche Liegenschaftsbewertung im Aargau wieder den gesetzlichen und verwaltungsgerichtlichen Vorgaben entspricht. Die vorliegende Strategie Schätzungswesen sei zudem darauf ausgelegt, betont Dieth, dass eine immer noch denkbare Abschaffung des Eigenmietwerts umgesetzt werden kann. Mit der Revision werde zudem das Schätzungsverfahren vereinfacht und modernisiert.

Der Kanton habe keinen Handlungsspielraum, so Dieth. Die Eigenmietwertbesteuerung wird den Kantonen vom Bund vorgeschrieben. Zudem habe das Verwaltungsgericht den Kanton verpflichtet, seine aktuelle Praxis der Eigenmietwertbesteuerung anzupassen. Die diesbezügliche Revision aus dem Jahr 2016 (die vom Grossen Rat damals knapp mit 68 : 64 Stimmen beschlossen wurde) wurde vom Gericht als ungenügend gerügt.

«Die Eigenmietwerte müssen aufgrund des Verfassungs- und Bundesrechts in jedem Einzelfall mindestens 60 Prozent der Marktmietwerte betragen, was heute trotz bereits erfolgten Anpassungen nicht der Fall ist. Mit den geplanten minimalen Anpassungen der Eigenmietwerte setzt der Kanton Aargau die vom Verwaltungsgericht geforderten, gesetzlichen Mindestanforderungen um,» so Markus Dieth weiter.

Bei der Vermögensbesteuerung schreibt der Bund vor, dass die Kantone das Vermögen zum Verkehrswert bewerten müssen. Auch hier bestehe Handlungsbedarf, so der Finanzdirektor, da die Wertbasis von 1998 bei Liegenschaften nicht mehr zu aktuellen Verkehrswerten führt. Diese Praxis stehe im Widerspruch zum Steuerharmonisierungsgesetz und sei somit bundesrechtswidrig. Mit den revidierten Bestimmungen im Steuergesetz werde die Rechtskonformität des Aargauer Schätzungswesens wiederhergestellt und damit auch die Rechtsgleichheit von allen Wohneigentümerinnen und Wohneigentümern wie auch von Personen mit Wohneigentum und Personen ohne Wohneigentum, so Dieth.

Mit dem neuen marktbasierten Schätzungsverfahren werde die Basis für eine einfache, effiziente und moderne steuerliche Bewertung der Liegenschaften gelegt, sagte Dieth weiter: «Kernstück bildet das neue Bewertungsverfahren, das sich auf statistisch ausgewertete, effektive Kauf- und Mietpreise stützt. Damit können die beiden Veranlagungsgrössen «Vermögenssteuerwert»» und «Eigenmietwert» einer Immobilie wesentlich einfacher, genauer und kundenfreundlicher festgelegt werden. Damit entfällt auch die bisherige Objektbesichtigung.» Damit entfallen die Fahrten für jährlich rund 8000 Objektbesichtigungen.

Das neue Modell bringt höhere Steuereinnahmen für Kanton und Gemeinden im Umfang von je rund 60 Millionen Franken pro Jahr. Der Grossteil dieser Mehreinnahmen entstehe durch die höheren Vermögenssteuerwerte, so Dieth. Diese haben sich seit der letzten allgemeinen Neuschätzung 1998 durchschnittlich um rund 42 Prozent erhöht (Basis 2021).

Dies entspricht im Durchschnitt pro Liegenschaft einer geschätzten Steuerzunahme um 220 Franken je für Kanton und Gemeinden (also gesamthaft 440 Franken). Bei den Eigenmietwerten ist laut Anhörungsvorlage mit geringen Mehreinnahmen für den Kanton und die Gemeinden zu rechnen, weil diese bereits per 2016 im Median auf 60 Prozent der Marktmietwerte angehoben wurden. Diese haben sich seither gemäss Mietpreisindex um 4 Prozent erhöht. Dies schlägt sich auf der Wertbasis 2021 zusätzlich mit einer durchschnittlichen, geschätzten Erhöhung der Liegenschaftsbesteuerung um rund 40 Franken je für Kanton und Gemeinden (also gesamthaft 80 Franken) nieder. Zusammen macht das im Durchschnitt rund 520 Franken.

Die Anpassungen der Liegenschaftsbesteuerung betreffen Immobilien von natürlichen Personen. Die Besteuerung der landwirtschaftlich genutzten Grundstücke soll an die Wertverhältnisse gemäss der gültigen, eidgenössischen Anleitung von 2018 angepasst werden. Die Wertsteigerung beträgt laut Anhörungsbericht in den überwiegenden Fällen gegenüber der noch angewendeten Schätzungsanleitung aus dem Jahr 1996 zwischen 20 bis 40 Prozent.

Die Werte können sich bis zum geplanten Inkrafttreten der Strategie Schätzungswesen per 1. Januar 2024 weiter verändern. Im 2. Quartal 2023 sollen die definitiven Auswirkungen berechnet werden. Die Vorlage geht jetzt bis 31. Mai in eine öffentliche Anhörung.