Das Haus, dem Sie wohnen, wird verkauft: Gehen die Mieten hoch? Müssen Sie raus? Das sind Ihre Rechte als Mieter
Seit der Revision des Mietrechts im Jahr 1990 gilt der Grundsatz «Kauf bricht Miete» nicht mehr. Vielmehr gehen sämtliche Rechte und Pflichten des Mietvertrags auf die neue Eigentümerschaft über. Das steht so im Artikel 261 OR. Für Sie als Mieter ändert sich durch den Hausverkauf vorerst also nichts. Insbesondere müssen Sie keinen neuen Mietvertrag unterzeichnen. Viele Mietende tappen hier in die Falle und unterzeichnen einen neuen Vertrag, meist zu schlechteren Konditionen.
Mietzins hängt von Rendite ab
Die neue Eigentümerschaft übernimmt den bisherigen Mietvertrag unverändert. Lässt sich damit aufgrund des investierten Kapitals keine ausreichende Rendite erwirtschaften, kann die neue Vermieterschaft den Mietzins erhöhen. Dass Ihre Miete vergleichsweise «eher tief» ist, spielt keine Rolle. Massgebend für die Erhöhung ist eine komplexe Renditeberechnung, welche ohne Spezialkenntnisse kaum überprüfbar ist.
Will Ihre neue Vermieterschaft den Mietzins erhöhen, ist dies erst auf den nächsten Kündigungstermin und unter Einhaltung der Kündigungsfrist und einer zusätzlichen Bedenkfrist von zehn Tagen möglich. Die Erhöhung muss auf dem amtlichen Formular des Kantons mitgeteilt und begründet werden. Die Erhöhung können Sie innert 30 Tagen seit Erhalt bei der Schlichtungsbehörde anfechten.
Wie die ehemalige Vermieterschaft muss sich bei einer Kündigung auch die künftige Erwerberin an die vertraglichen und gesetzlichen Kündigungstermine und -fristen halten. Ausnahmsweise kann die neue Eigentümerin das Mietverhältnis aber mit der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen, wenn sie für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte dringenden Eigenbedarf geltend macht). In diesem Fall schuldet die frühere Eigentümerschaft den Mietenden aber Schadenersatz für die Folgen der vorzeitigen Vertragsauflösung.
Fristen beachten bei Kündigungsanfechtung
Eine Kündigung könnten Sie innert 30 Tagen nach Erhalt bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich anfechten. Sieht die Behörde die Kündigung nicht als missbräuchlich an, muss sie eine Erstreckung des Mietverhältnisses prüfen. Ob und wie lange das Mietverhältnis erstreckt wird, ist eine Ermessensfrage. Dabei werden Ihre Interessen und jene der neuen Eigentümerschaft gegeneinander abgewogen. Das Verfahren vor der Schlichtungsbehörde ist kostenlos.
Derzeit läuft eine Debatte über die von der Bundesversammlung beschlossene Gesetzesänderung im Mietrecht, welche die Kündigung der Vermieterschaft aufgrund Eigenbedarfs vereinfachen und beschleunigen soll. Dagegen hat der Mieterverband das Referendum ergriffen. Die Abstimmung ist am 24. November.
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